Celebramos plenamente que el parlamento aprobara este mes el Proyecto de Ley del Poder Ejecutivo sobre Inmuebles Urbanos Vacíos y Degradados, una herramienta basada en la necesidad de construir ciudades integradas e integradoras, facilitando el acceso más democrático de la sociedad a esos inmuebles y dándoles un mejor uso, aprovechando la inversión social acumulada en términos de infraestructura y capacidades urbanas.
El número creciente de inmuebles vacíos y degradados, tanto desde el punto de vista físico como jurídico, es un problema que involucra a nuestras ciudades y a la sociedad en su conjunto, con especial acento en Montevideo y su zona metropolitana; pero no ajeno a las ciudades del interior del país. Es claro que necesitamos seguir avanzando en políticas de vivienda, y que éstas deben ser una prioridad.
Estos inmuebles que no son aprovechados adecuadamente por largo tiempo se han convertido en un problema de magnitud al correr el riesgo de seguir deteriorándose y produciendo impactos negativos en el entorno, por carecerse de legislación al respecto que pueda ofrecer soluciones generales. La existencia de los mismos afecta a las propiedades linderas depreciando su valor, pero también trae consigo problemas de convivencia, problemas de salubridad, habitabilidad y seguridad edilicia y pública. Por las características que tienen este tipo de inmuebles, muchas veces son ocupados por personas que carecen de vivienda, pero también por aquellos que lo utilizan como base para actividades ilícitas.
Al mismo tiempo, tener una parte relativamente importante del entramado urbano sin el uso para el cual se supone que se construyó, parecería ser una irracionalidad que afecta al resto de la sociedad. Esta realidad conlleva un desperdicio de las inversiones públicas y privadas que se realizan en las áreas urbanizadas de las ciudades, como por ejemplo los servicios públicos directamente vinculados con el inmueble electricidad, agua, saneamiento, telefonía, etc. , los generales de la zona, como el transporte público, la recolección de residuos o el alumbrado, y otros servicios que también están diseñados para zonas urbanizadas, como educación, salud, seguridad, etc.
Este tema nos ha inquietado incluso antes de ser legislador, y como tal trabajamos junto a la Defensoría del Vecino de Montevideo, al Alcalde Carlos Varela Ubal del Municipio b, autoridades departamentales y ministeriales, catedráticos de la Universidad de la República, Ministro de la Suprema Corte de Justicia, etc; para presentar en nuestra segunda legislatura, junto al entonces diputado Mauricio Guarinoni, dos proyectos sobre declaración judicial de inmuebles abandonados que pretendían ser un llamador para crear herramientas de estímulo a la solución del problema que iban en la misma línea que el proyecto en cuestión.
Si bien no fueron mencionados como antecedentes en la exposición de motivos del proyecto del Poder Ejecutivo, tanto aquellos, presentados en 2012 y 2014, como éste que recientemente fue aprobado, se basan en el interés general sobre el uso de los inmuebles, teniendo como premisa el incumplimiento del ar¬tículo 37 de la Ley N° 18.308 de Ordenamiento Territorial y basándose además en el reconocimiento de la función social de la propiedad inmueble y en las garantías del debido proceso al requerirse la intervención judicial.
Las coincidencias también alcanzan al inicio del proceso con inspección judicial, a la declaración judicial de la condición del inmueble, el plazo de incumplimiento y a algunas de las soluciones como la intimación al propietario para que cese el abandono y el remate judicial en caso contrario (nuestro proyecto preveía también otras alternativas como la expropiación o la declaración de vacancia).
El texto aprobado mejora, perfeccionando considerablemente, las soluciones ya previstas en aquellos proyectos, las definiciones explícitas de los distintos casos, situaciones y tipos de inmuebles y da una sólida consistencia que desbroza de eventuales problemas de juridicidad que pudieran plantearse.
El abandono como decíamos físico y jurídico, no sólo daña a terceros, sino también a la sociedad en su conjunto, y por ello lo que esta ley busca es promover el cumplimiento de las obligaciones legales del propietario, de su deber de conservar el inmueble, instándolo a su rehabilitación, recurriendo a la figura de la declaración judicial de inmueble urbano vacío y degradado, que consiste en una herramienta más, que complementa las ya existentes. Si el propietario no comparece, no puede rehabilitar el inmueble o no tiene interés en ello, se prevé la venta judicial del mismo para que un nuevo propietario lo rehabilite.
Para los casos en que se llegue a la venta judicial del inmueble, la ley resguarda los derechos de los propietarios y demás personas que aleguen derechos respecto del inmueble en cuestión. Dichos derechos subsistirán y recaerán, con las mismas prioridades que pudieran existir, sobre el precio de la venta judicial que quedará a su disposición, liberando al inmueble de sus antecedentes.
Se trata de una nueva conceptualización del rol del suelo urbano, en primer lugar en búsqueda de la racionalidad del uso del mismo y del derecho a la ciudad, que pretende contribuir a derribar la contradicción que hoy viven miles de familias que se asientan en lugares sin los servicios mínimos indispensables, permitiendo un ejercicio más pleno de sus derechos y mejorando la democratización del acceso a la ciudad y a la vivienda.
Es cierto que ha habido casos de pública notoriedad donde se han tomado medidas particulares respecto de fincas abandonadas que venían lesionando desde hace tiempo el entramado urbano en el que estaban insertas y que han marcado un antes y un después en determinados enclaves de la ciudad de Montevideo. Basta recordar el gigante gris que miraba la avenida 18 de Julio a la altura de la calle Tacuarembó, la sede del ex sindicato SAEDU en la calle Guaraní, el edificio de la ex cooperativa de Empleados Civiles COMAEC en los cruces de Bulevar Artigas y Maldonado, o el edificio de la avenida José Pedro Varela entre Bulevar Batlle y Ordoñez y Valladolid, donde por años se vivió una situación de inseguridad y degradación del entorno. Hoy son espacios revitalizados o en proceso de recuperación.
No obstante, debe hacerse una distinción fundamental respecto de estos casos y lo que ofrece la ley aprobada; y es que estas soluciones anteriores han sido siempre un traje a medida, que ha demandado procesos de años, supeditados a la voluntad de actores privados, y atendiendo a una diversidad de implicancias propias de cada situación particular, haciendo que las soluciones tardaran demasiado, y que la sociedad padezca estos problemas por mucho más tiempo de lo deseable.
Con esta nueva ley, en cambio, se aprueba un instrumento de uso general, que permitirá revitalizar una cantidad de inmuebles mucho mayor, en menor tiempo, manteniéndose todas las garantías del debido proceso.
A partir de aquí, ganan los vecinos que viven en las inmediaciones de inmuebles vacíos y degradados, ganan quienes demandan un uso razonable y productivo del suelo, ganan las ciudades que ven revitalizado su tejido urbano haciéndose más atractivas para habitantes y turistas, ganan las familias que tienen capacidad de pago pero muchas veces no pueden acceder a una vivienda por el juego del capital especulativo y gana el Estado que ahora tiene una nueva herramienta para un problema público de primer orden, que nos ha preocupado y ocupado como gobierno desde hace 14 años. En suma, ganamos todos y todas.
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